이문·휘경 전세 계약, 잔금 전에 꼭 확인할 5가지

전세 계약에서 사고가 나는 지점은 거의 정해져 있습니다. 이문·휘경 신축 단지에서 실제로 가장 많이 받는 질문 다섯 가지를, 계약 순서대로 정리했습니다.

1. 계약 전 — 등기부등본을 직접 확인하세요

중개사가 보여주는 것과 별개로, 계약 당일 아침에 발급받은 등기부등본을 직접 보셔야 합니다. 인터넷등기소에서 700원이면 누구나 뗄 수 있습니다.

볼 곳은 세 군데입니다.

• **소유자 이름** — 계약서에 도장 찍는 사람과 같은 사람인지
• **을구의 근저당** — 은행 대출이 얼마나 잡혀 있는지
• **압류·가압류·경매개시** — 하나라도 있으면 계약을 멈추셔야 합니다

2. 근저당이 있으면 전세는 안 되나요?

무조건 안 되는 것은 아닙니다. 기준은 **내 보증금 + 근저당 채권최고액이 집값 대비 얼마나 되는가** 입니다.

이 합이 시세의 70~80%를 넘어가면, 최악의 경우 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 수 있습니다.

실무에서는 이렇게 처리합니다.

1. 1잔금일에 집주인이 대출을 갚고 근저당을 말소하는 조건으로 계약
2. 2그 내용을 **계약서 특약**에 명확히 적기
3. 3잔금일에 말소 확인 후 잔금 지급

3. 잔금 당일 — 등기부를 한 번 더 뗍니다

계약일과 잔금일 사이에 집주인이 새로 대출을 받는 경우가 실제로 있습니다. 계약할 때 깨끗했어도 잔금일에 근저당이 새로 잡혀 있을 수 있습니다.

**잔금을 보내기 직전, 그 자리에서 등기부를 다시 발급받아 확인하세요.** 이 한 번이 사고를 막습니다.

4. 전입신고와 확정일자 — 잔금 당일에 하세요

가장 많이 하는 실수가 "이사 정리하고 며칠 뒤에 하지" 입니다.

• **전입신고** → 대항력이 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 계약 기간까지 살 수 있는 권리입니다
• **확정일자** → 우선변제권이 생깁니다. 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다

여기서 중요한 점이 하나 있습니다.

그래서 **잔금 치른 날 바로** 주민센터에 가시거나 정부24에서 처리하셔야 합니다.

5. 임대차 신고도 잊지 마세요

보증금이나 월세가 일정 금액을 넘으면 **계약일로부터 30일 이내** 신고 의무가 있습니다. 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 할 수 있습니다.

임대차 신고를 하면 **확정일자가 자동으로 부여**되기 때문에, 신고와 확정일자를 따로 처리하지 않아도 되는 장점이 있습니다.

신축 단지라면 한 가지 더

래미안 라그란데, 이문아이파크자이, 휘경자이 디센시아처럼 입주한 지 얼마 안 된 단지는 **소유권 등기가 아직 정리 중인 경우**가 있습니다.

이런 경우에는 등기부만으로 판단하기 어렵고, 분양 계약서·전매 여부·잔금 일정까지 함께 봐야 합니다. 일반적인 전세 계약과 확인할 것이 다릅니다.

혼자 판단하기 어려우시면 계약 전에 꼭 상담받으시기 바랍니다. 저희는 단지 안에 사무소가 있어 등기 상황과 동·호수별 사정을 바로 확인해 드릴 수 있습니다.