📑 토지거래허가구역 실거주 유예, 2027년 12월까지 연장된 이유

토지거래허가구역에서 집을 사신 분들이 요즘 가장 많이 물어보시는 질문이 있습니다. "세입자가 있는 집인데, 저는 언제부터 들어가 살아야 하나요?"

지난 17일 국토교통부 발표로 이 답이 다시 바뀌었습니다. 실거주 의무를 미룰 수 있는 신청 기한이 늘고, 미룰 수 있는 범위도 넓어졌습니다.

━━━━━━━━━━━━━━━━ 📌 한눈에 보는 변경 내용 ━━━━━━━━━━━━━━━━ ▶ 신청기한 : 2026.12.31 → 2027.12.31 (1년 연장) ▶ 시행일 : 10월 1일 (9월 18일 입법예고) ▶ 대상 : 10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 ▶ 갱신계약 : 1회에 한해 2년까지 유예 인정 ▶ 유예 가능 기간 : 길게는 3년 3개월 ▶ 매수자 조건 : 2026년 5월 12일부터 계속 무주택

■ 왜 또 연장됐을까요?

실거주 유예는 지난 2월 처음 나왔고, 5월에 모든 주택으로 대상이 넓어졌습니다. 그런데 신청 기한이 올해 말이라, 내년에 집을 팔려는 분들은 유예를 받지 못하는 공백이 생겼습니다. 이번 발표는 새 제도라기보다 그 빈틈을 메운 조치로 보시면 됩니다.

■ 핵심은 '재계약도 인정'

기한 연장보다 더 눈여겨볼 부분입니다. 지금까지는 세입자의 남은 계약기간까지만 입주를 미룰 수 있었는데, 이제는 재계약(갱신계약)도 1회, 2년까지 인정됩니다.

단, 두 가지 조건을 꼭 지켜야 합니다. ① 유예 신청 전에 갱신계약을 먼저 체결할 것 ② 갱신계약 시작일이 신청기간(올해 10월 1일~내년 12월 31일) 안에 있을 것

조건을 모두 갖추면 10월 1일부터 3년 3개월, 늦어도 2029년 12월 말까지 입주를 미룰 수 있습니다.

■ 오해하기 쉬운 부분

유예는 입주 시점을 늦춰주는 것이지, 실거주 의무가 사라지는 게 아닙니다. 입주 후에는 여전히 2년간 직접 거주하셔야 합니다.

허가 후 4개월 안에 등기를 마쳐야 하는 규정도 그대로입니다. 중간에 다른 집을 사서 무주택 상태가 끊기면 유예 대상에서 빠집니다.

등록임대 주택이나 재개발·재건축으로 조합원 지위 양도가 제한된 경우는 신청 기간이 따로 조정되니, 구청이나 세무사와 개별 확인이 필요합니다.

■ 현장에서 겪은 일

얼마 전 세입자가 있는 집을 계약하신 매수자분이 이렇게 물으셨습니다. "세입자분이 2년 더 살고 싶어 하시는데, 일단 유예 신청부터 하고 재계약은 나중에 해도 되죠?"

순서가 반대였습니다. 이번 기준대로라면 갱신계약을 먼저 쓰고 나서 유예를 신청해야 인정받을 수 있습니다. 그 자리에서 기존 임대차계약서의 종료일부터 함께 확인하고, 매도인·세입자분과 갱신계약 일정을 먼저 맞춰 드렸습니다.

서류 한 장의 순서 차이로 입주 시점이 2년이나 달라질 수 있다는 걸 다시 느낀 상담이었습니다. 제도가 바뀔 때마다 계약서 날짜부터 챙겨보는 이유입니다.

■ 매도 시기를 고민 중이시라면

이번 세제개편안에는 2028년부터 1주택자 장기보유특별공제 거주요건 강화, 2027~2028년 다주택자 양도세율 한시 완화 내용도 담겨 있습니다. 보유 주택 수와 적용 시점에 따라 달라지니 세무사 상담을 함께 받아보시길 권합니다.

■ 지금 확인해 보세요

✅ 임대차계약서상 종료일 ✅ 세입자의 재계약 의사 ✅ 그 날짜가 신청기간 안에 들어가는지

세부 서류와 절차는 10월 1일 시행 이후 구청 공고로 다시 확인하시는 게 가장 정확합니다.

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