이문아이파크자이 드디어 등기 나온다

이문아이파크자이 등기 시작? 건물만 먼저 등기되면 매매와 대출은 어떻게 될까요?

안녕하세요. 이문·휘경뉴타운 전문 올백부동산입니다.

최근 이문아이파크자이 소유주분들 사이에서 가장 관심이 많은 소식 중 하나가 바로 **등기 진행**입니다.

“아직 토지 정리가 끝나지 않았는데 등기가 가능한가요?”

“등기가 나오면 이제 분양권도 매매할 수 있나요?”

“조합원 입주권도 바로 매도할 수 있나요?”

“1+1 조합원은 어떻게 되나요?”

“등기가 나오면 주택담보대출이나 전세대출도 정상적으로 가능한가요?”

현장에서 실제로 많이 궁금해하실 만한 내용입니다.

다만 이번 이문아이파크자이 등기는 우리가 일반적으로 생각하는 **토지와 건물의 권리관계가 모두 정리된 완성된 아파트 등기와는 구분해서 볼 필요가 있습니다.**

오늘은 이 부분을 쉽게 정리해보겠습니다.

1. 이문아이파크자이, 어떤 등기가 진행되는 걸까요?

일반적인 재개발·재건축 사업은 사업이 마무리되면서 준공과 이전고시 등의 절차를 거쳐 신축 아파트의 권리관계를 정리하게 됩니다.

우리가 일반적으로 보는 아파트 등기부에는 건물뿐만 아니라 **대지권과 대지권 비율**도 함께 표시됩니다.

그런데 정비사업에서는 사업 전체가 모두 마무리되기 전에 일정 요건을 갖춘 완공된 부분에 대해 대지 또는 건축물별로 소유권을 이전하는 절차가 가능할 수 있습니다.

따라서 **건물 부분의 등기가 먼저 진행되고 토지 및 대지권 정리가 나중에 이루어지는 형태**도 존재할 수 있습니다.

현재 이문아이파크자이와 관련해서도 소유주분들이 건물 보존등기 관련 절차를 진행하고 있다는 이야기가 나오고 있습니다.

여기서 중요한 것은

**건물 소유권등기 = 토지와 건물의 모든 등기절차 완료**

라고 생각하면 안 된다는 것입니다.

등기부를 확인할 때는 반드시 **대지권까지 표시되어 있는지**를 함께 확인해야 합니다.

2. 그렇다면 등기가 나오면 이제 매매할 수 있을까요?

아마 소유주분들이 가장 궁금해하시는 부분일 겁니다.

결론부터 말씀드리면,

**“등기가 나왔으니 모든 세대가 바로 매매 가능하다”고 단정해서는 안 됩니다.**

이문아이파크자이는 크게 나누어 봐야 합니다.

① 일반분양 세대 ② 일반 조합원 세대 ③ 1+1을 공급받은 조합원 세대

각각 적용되는 규정과 현재의 권리상태가 다를 수 있기 때문입니다.

3. 일반분양자는 어떻게 될까요?

일반분양자의 경우 기존에는 아파트 자체를 소유하고 있는 것이 아니라 **입주자로 선정된 지위, 즉 분양권**을 가지고 있는 상태입니다.

따라서 전매제한이 있는 동안에는 임의로 분양권을 사고팔 수 없습니다.

그런데 수분양자 앞으로 실제 소유권등기가 완료되면 거래의 형태가 달라질 수 있습니다.

기존에는

**분양권 매매 → 권리의무승계 → 매수자 최초등기**

였다면,

소유권등기 이후에는

**등기된 부동산의 매매 → 매수자에게 소유권이전등기**

라는 구조를 검토하게 됩니다.

다만 여기서 주의해야 합니다.

**등기가 생겼다는 이유만으로 기존의 전매제한이나 다른 법적 제한이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.**

따라서 일반분양 세대는 최소한

• 실제 소유권등기가 완료됐는지
• 전매제한이 남아 있는지
• 대지권은 등기되어 있는지
• 현재 상태에서 제3자에게 소유권이전등기가 가능한지

를 개별적으로 확인해야 합니다.

4. 조합원 입주권은 어떻게 될까요?

조합원은 조금 더 복잡합니다.

기존에는 관리처분계획에 따라 새 아파트를 공급받을 수 있는 **조합원입주권**을 가지고 있었습니다.

그런데 특정 동·호수의 건물에 대해 조합원 명의의 소유권보존등기가 완료된다면 상황이 달라질 수 있습니다.

예를 들어 등기부 갑구에

**소유자 : 홍길동**

이라고 실제 소유권이 등기된다면 단순한 입주권 상태와는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

다만 건물만 등기되고 **대지권이 아직 등기되지 않았다면** 또 다른 문제가 있습니다.

건물 소유권을 매수자에게 이전한 뒤 향후 토지 정리가 완료됐을 때 **대지권을 새로운 매수자에게 어떤 방식으로 연결할 것인지**까지 확인해야 하기 때문입니다.

따라서 조합원 물건은 현재 단계에서 단순히

“등기가 나왔으니 이제 매매 가능합니다.”

라고 안내하기보다는 **조합·구청·등기 절차를 개별적으로 확인한 뒤 거래하는 것이 안전합니다.**

5. 특히 중요한 것이 '1+1 조합원'입니다

이문아이파크자이 조합원 중에는 관리처분계획에 따라 1+1로 두 채를 공급받은 분들도 있습니다.

이 경우에는 일반 조합원과 똑같이 생각해서는 안 됩니다.

도시 및 주거환경정비법에는 1+1 공급과 관련해 **추가로 공급받은 60㎡ 이하 주택에 별도의 전매제한 규정**을 두고 있습니다.

해당 주택은 법에서 정한 이전고시일 다음 날부터 **3년간 전매가 제한되는 규정**이 있기 때문입니다.

따라서 이문아이파크자이에서 특히 확인해야 할 것이 있습니다.

**이번에 진행되는 절차가 법에서 말하는 '이전고시'에 해당하는지, 그리고 해당한다면 1+1 추가주택의 3년 전매제한은 언제부터 계산되는지**입니다.

이 부분은 1+1 물건의 매매 가능 시점을 결정할 수 있는 매우 중요한 사항이므로 조합 및 관할 행정기관의 확인이 필요합니다.

6. 등기가 나오면 잔금대출도 바로 가능할까요?

매수자분들에게는 매매 가능 여부만큼 중요한 문제입니다.

“등기가 나왔으니 이제 일반 아파트처럼 주택담보대출이 나오겠죠?”

꼭 그렇다고 단정할 수는 없습니다.

일반적인 아파트는 건물의 전유부분과 대지권이 함께 등기되어 있고 금융기관은 이를 확인해 담보대출을 심사합니다.

그런데 만약 이문아이파크자이가 현재

**건물 소유권등기 O 대지권 등기 X**

상태라면 금융기관 입장에서는 일반적인 등기 완료 아파트와 권리관계가 다릅니다.

따라서 은행에 문의할 때도 단순히

“이문아이파크자이 주택담보대출 가능한가요?”

라고 물어보는 것보다

**“이문아이파크자이 ○동 ○호이고 건물 소유권등기는 되어 있지만 현재 대지권이 미등기인 상태입니다. 매매하면서 소유권이전등기와 근저당권 설정을 동시에 진행할 수 있습니까?”**

라고 정확하게 문의하는 것이 좋습니다.

은행별·상품별 심사 결과가 달라질 수 있으므로 반드시 계약 전에 확인해야 합니다.

7. 전세대출은 어떨까요?

임차인분들에게도 상당히 중요한 문제입니다.

건물 소유권등기가 완료되면 미등기 상태였을 때보다 권리관계를 확인하기 쉬워지는 측면은 있습니다.

하지만 **건물 등기가 나왔다는 것과 모든 전세자금대출이 가능하다는 것은 다른 문제입니다.**

은행과 보증기관은 임대인의 소유권, 목적물의 권리관계, 선순위채권, 주택가격, 보증금 회수 가능성 등을 종합적으로 심사합니다.

특히 대지권이 아직 등기되지 않았다면 해당 금융기관과 보증기관의 심사기준에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 임차인은 계약금을 지급하기 전에 반드시

**해당 동·호수 + 임대인 + 현재 등기상태**

를 가지고 은행에 사전심사를 받아보는 것이 안전합니다.

8. 전세보증보험도 따로 확인해야 합니다

전세대출이 된다고 해서 전세보증금반환보증까지 무조건 가능한 것도 아닙니다.

HUG·HF·SGI 등 보증기관마다 상품과 심사기준이 다르고 목적물의 등기상태와 권리관계 등에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

따라서 이문아이파크자이 전세계약을 진행한다면

**전세대출 가능 여부와 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 각각 확인하는 것이 좋습니다.**

9. 이문아이파크자이 거래 전 꼭 확인하세요

현재 상황에서는 다음 사항을 확인한 후 계약을 진행하는 것을 권해드립니다.

**일반분양 세대**

전매제한 / 소유권등기 / 대지권 / 소유권이전 가능 여부

**조합원 세대**

건물 소유권등기 / 이전고시 관련 절차 / 대지권 / 향후 토지등기 처리방법

**1+1 조합원**

추가주택 전매제한 / 이전고시 기준일 / 3년 전매제한 기산일

**매수자**

소유권이전 가능 여부 / 대지권 미등기 여부 / 잔금대출 가능 여부

**임차인**

임대인 소유권 / 전세대출 / 전세보증금반환보증 / 선순위 권리관계

10. 결국 '등기가 나왔다'보다 중요한 것은 무엇일까요?

이문아이파크자이에서 건물 관련 등기가 진행되고 있다는 것은 소유주분들에게 상당히 중요한 변화입니다.

하지만 현 단계에서는

**“등기가 나왔다 = 모든 거래와 대출이 정상화됐다”**

라고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

일반분양인지, 조합원인지, 1+1인지에 따라 확인해야 할 사항이 다르고, 같은 단지 안에서도 세대별 등기 진행상태가 다를 수 있습니다.

특히 건물 소유권등기는 완료됐지만 대지권이 아직 정리되지 않은 상태라면 **매매·소유권이전·주택담보대출·전세대출·보증보험을 각각 따로 확인해야 합니다.**

또한 현재 공개된 정비사업 자료와 실제 현장에서 진행되는 등기 절차 사이에 시차가 있을 수 있기 때문에 정확한 고시 내용과 조합의 등기 안내를 함께 확인할 필요가 있습니다.

올백부동산에서도 이문아이파크자이의 등기 진행상황과 함께

**일반분양 세대의 매매 가능 시점, 조합원 세대의 거래 가능 여부, 1+1 세대의 전매제한, 잔금대출 및 전세대출 진행 여부**

등을 계속 확인해보겠습니다.

새로운 내용이 확인되면 다시 정리해서 알려드리겠습니다.

※ 본 글은 이문아이파크자이의 등기 진행과 관련된 일반적인 법률·중개 실무를 설명하기 위한 내용입니다. 실제 매매·대출·보증 가능 여부는 세대별 권리관계, 고시 내용, 조합의 처리기준 및 금융기관·보증기관의 심사에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 개별 확인이 필요합니다.

**이문·휘경뉴타운 아파트 매매·전세·월세 올백부동산**